日期：2017-12-8（原创文章,禁止转载）
????你家的房子值多少钱，出售时该如何定价，房子抵押能换回多少贷款，房子被征收征用能获多少补偿……房屋基准价格是一个地区房产交易价格高低的参考，也是一个权威的指导性价格。有了这个数据，二手房买卖时，双方心里才更有谱。
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????????我市房屋基准价“出炉”
????????我市上半年房屋基准价格今日正式对外公布，其中涉及城区所有二手住宅、商服、车库、车位等，同时还公布了相应房屋的租赁价格。?
????????市房产局相关负责人告诉记者，从去年开始，由房产部门牵头，按照政府招投标程序，确定由大庆市庆基房地产估价咨询有限公司和大庆市银丰房地产价格评估有限公司执行，他们进行了大量的走访、调查、测算，并抽取了数万个交易案例进行了综合分析，最后得出了上半年全市房屋的基准价格。在数据采集过程中还充分考虑了房屋周边的出行、购物、学区、就医等因素以及房屋装修程度、楼层结构等。?
????????因此，房屋基准价格接近房屋交易的平均价格，是一个地区房产交易价格高低的参考，具有很强的指导性。?
????????这位负责人还谈到，房屋基准价格的制定和公布有三个方面的好处，可以在项目建设、房屋征收等方面为政府部门决策提供科学依据；为做好我市房地产调控提供准确信息，相关部门可依此作参考，合理确定房地产开发规模；为二手房买卖提供基本的价格参考。
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????????房屋基准价每半年公布一次
????????记者了解到，我市房地产开发量从2007年开始大幅提高。2002年至2009年，房地产投资额呈上升趋势，特别是2006年，开发量成倍增长。截至2010年，我市房屋建筑面积达到了494.3万平方米。?
????????在这种大趋势下，我市的房地产交易业务日渐频繁，涉及房屋交易的形式多种多样，如房地产转让和租赁、房地产抵押贷款、房地产税收、房地产保险、房地产征收、房地产分割、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、资产重组、破产清算、房地产损害赔偿、房地产争议调处和司法鉴定等，这些都需要一套全面的房屋基准价格体系。?
????????按照国家相关政策，房屋基准价格每半年向社会公布一次。为此，市房产局每半年对房屋基准价格进行修订、补充一次，并向社会公布。?
????????从房产部门公布的相关数据看，随着房地产业的发展，我市房屋基准价格也呈逐年上升趋势。2006年，普通商品住房基准价格在1500~3000元/平方米之间；2008年为2000~3800元/平方米；到了2010年，市内住房价格达到了一个峰值，普通商品住房基准价格也跟着涨到了2500~5500元/平方米。从2011年下半年至今，房地产业的发展处于调整期，房价稍有下降，二手房市场不景气，交易量减少，全市普通商品住房基准价格与2010年相比变化不大。
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????????496个住宅小区都有基准价格
????????本次公布的房屋基准价格，主要包括住宅房屋、商业房屋及办公、工业、车库、车位的基准价格。?
????????让胡路区、萨尔图区、红岗区、大同区、龙凤区和高新技术开发区的496个住宅小区的房屋买卖和租赁都有了基准价。?
????????让胡路区房屋基准价格为2200~9000元/平方米，每年每平方米的租赁价格为70元~300元。其中，基准价格最高的是奥林D区别墅，价格为9000元/平方米。?
????????萨尔图区房屋基准价格为1900~11100元/平方米，每年每平方米的租赁价格为60元~360元。其中，基准价格最高的是沿湖城别墅，价格为11100元海南治疗癫痫医院/平方米。?
????????红岗区房屋基准价格为2000~4500元/平方米，每年每平方米的租赁价格为50元~70元。其中，基准价格最高的是银浪温馨家园，价格为4500元/平方米。?
????????龙凤区房屋基准价格为2100~8000元/平方米，每年每平方米的租赁价格为70元~120元。其中，基准价格最高的是瀚城国际E区别墅，价格为8000元/平方米。?
????????大同区房屋基准价格为1800~4200元/平方米，每年每平方米的租赁价格为40元~70元。其中，基准价格最高的是海通花园，价格为4200元/平方米。?
????????高新区房屋基准价格为1400~4500元/平方米，每年每平方米的租赁价格为70元~190元。其中，基准价格最高的是Y1-3号楼，价格为4500元/平方米。?
????????市区内的商服共包含503处，其中，基准价格最高的是位于让胡路区的世奥新天地临新城街底商一层，32000元/平方米。租赁价格最高的是位于萨尔图区的东安阳光商都正临纬七路的商铺，每年每平方米的租赁价格是930元。?
????????车库、车位包含建有车库车位的110个小区，其中，地下车位最贵的位于万达小区，基准价格为10000元/平方米，每年每平方米的租赁价格是300元。车库基准价格最高是8500元/平方米，主要分布在萨尔图区和让胡路区。?
????????本报记者?戴小民?实习生?朱莉
????????具体房屋基准价详见C2~C6版
????????延伸阅读
????????房屋基准价是这样算出来的
????????我市上半年住宅、商服、车库、车位基准价格、租赁价格今天正式公布。这些基准价格是怎么测算制定出来的？记者采访了项目相关负责人。?
????????我市现行的房地产交易指导价格是2009年制定的，已经与目前经济发展不相适应。为此，市房产局制定了《大庆市房屋基准价格》，每半年对外发布一次。
????????城区所有二手房都在测算范围内
????????作为价格测算主体单位，市房产局专门成立了房地产价格测算领导小组，通过政府采购办招标，确定两家具有资质的房地产估价中介机构——大庆市庆基房地产估价咨询有限公司和大庆市银丰房地产价格评估有限公司具体测算。?
????????相关人员告诉记者，一个城市的房地产产业政策、城市发展规划与发展目标、城市经济发展状况，都是影响测算的因素。比如，近期的房地产政策、税收政策对房地产市场交易价格都产生了一定的影响。?
????????这次测算范围界定为我市的城市用地上的所有房屋的交易及租赁价格，具体包括496个住宅小区、503处商服、34个工业办公及癫痫大发作的护理厂房、110个建有车库或车位的小区。
????????搜集了2万多个交易案例
????????依据《房地产管理法》、《标准房地产估价规范》及估价人员市场调查所获得资料，依着合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、独立客观公正原则，估算人员对调查区域一年内与估价对象相类似的2万多个房地产交易案例作为可比实例，详细记录了这些房子的坐落、面积、交易日期、交易情况、交易价格。?
????????住宅、商业房屋基准价格的测算，采用的是市场比较法。市场比较法评估需选取近一年内与估价对象相类似房地产的交易案例作为可比实例，对可比实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四个方面的修正，求取估价癫痫是怎么样形成呢对象客观合理价格或价值。?
????????搜集到的2万多个交易案例是不是挨个与要估价的房产进行比较呢？?
????????当然不是。工作人员给记者举例说明。比如，要对万宝一区的房子进行基准价格测算，估价人员会在搜集到的万宝一区交易实例中，选取三个成交日期与估价对象时点接近、交易类型与测算目的相吻合、成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格的交易案例作为可比实例。?
????????选取了可比实例以后，需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来。?
????????交易情况的修正采用百分率法进行交易情况调整的一般公式为：可比实例正常市场价格=可比实例成交价格×1/(1±s%)（这里s代表修正系数）。?
????????交易日期的修正采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：可比实例估价时点时的价格=可比实例成交日期时×1/(1±s%)。?
????????区域因素的修正采用百分率进行区域因素调整的一般公式为：可比实例在估价对象区域状况下的价格=可比实例在其房地产区域状况下的价格×1/(1±s%)。?
????????个别因素的修正采用百分率进行个别因素调整的一般公式为：可比实例在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在其房地产状况下的价格×1/(1±s%)。?
????????四个修正结果出来后，就可以求取估价对象比准价格了。?
????????公式为：估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。?
????????即估价对象比准价格=可比实例成交价格×1/(1±s%)×1/(1±s%)×1/(1±s%)×1/(1±s%)。?
????????每个可比实例的成交价格经过上述各种修正、调整之后，都会相应得到一个比准价格，但这些比准价格可能不完全相同，因此需要将它们综合成一个比准价格，以此作为市场比较法的测算结果。?
????????本次评估采用平均数法求取估价对象测算结果。?
?????吉林治疗癫痫医院哪家好???设三个交易实例修正、调整后的三个比准价格为v1、v2、v3，结果取简单算术平均值，则估价对象基准价格计算公式为：估价测算对象基准价格=（V1+V2+V3）/3。?
????????由于办公、工业、车位用途的房屋交易案例较少，采用市场比较法不完善，为此，基准价格的测算，采用的是成本法。?
????????成本法计算公式=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物的折旧。本报记者??戴小民??实习生??朱莉
